| 議題2.1：樓宇外牆與業主的關係 | ||||||||||||||||||
| 1 本港大廈外牆的改動及加建之情況 2 樓宇外牆安全問題的責任討論 3 罔顧樓宇外牆安全所造成的影響 |
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志恆於旺角的一幢商住大廈開設了一間樓上茶座，茶座位於大廈的一樓，為了讓茶座看起來較美觀，志恆於開設店舖時已拆除了單位的外牆並改動為落地玻璃，而落地玻璃外則為樓宇簷篷的頂部。
單位業主此舉是否妥當？對於單位的改動，他又是否須要負上法律責任？ |
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| 1 本港大廈外牆的改動及加建之情況 | ||||||||||||||||||
| 1.1 外牆的功能 | ||||||||||||||||||
因此，建築物的外牆須符合《建築物條例》的規定，其設計及使用的建造物料必須合適，以抵擋衝擊力、風力和火勢的蔓延。 |
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| 1.2 加建外牆附加物 | ||||||||||||||||||
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廣告招牌 香港有「東方之珠」的美譽，而使得這顆東方明珠閃閃發亮的其中一個元素就是滿街的霓虹廣告招牌。走過本港鬧市中的街道，抬頭一看，不難發現不少樓宇外牆均裝有各式各樣的廣告招牌。五光十色的廣告招牌雖美，然而不當的安裝及缺乏維修的招牌均可能導致意外，危及途人的安全。
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安裝及維修廣告招牌 任何人士如希望在大廈外牆安裝廣告招牌，應先徵求大廈業主及／或業主立案法團的同意，並取得有關電力供應商的批准。此外，還要核實有關招牌並無違反批地契約的條款。安裝廣告招牌必須依照《建築物條例》進行。除了屬於建築事務監督豁免的工程外，任何建築物或其他搭建物均不得在街道任何部分、其路面或上空搭建。 樓宇外牆的廣告招牌必須定時檢查及維修，以確保市民的安全。倘有關招牌可能對公眾構成危險或影響樓宇的結構，當局便可根據《建築物條例》第24條的規定向招牌的擁有人發出清拆令。若找不到有關擁有人，而招牌又是豎設在樓宇公用部分如外牆，樓宇所有業主均有責任進行所需的清拆工程。若該招牌是在私人物業範圍內，則有關業主便須負上全責。 棄置或危險招牌 不少商店開業時，為了吸引顧客，都會於門外或店舖所在之大廈外牆安裝招牌，然而當店舖倒閉後，不少這樣的招牌卻沒有被拆除，造成棄置或危險招牌的出現。 一直以來，屋宇署對棄置或危險招牌都是採取嚴厲和積極的清拆政策。屋宇署每年均以清拆1600個棄置或危險廣告招牌為工作目標。此外，署方更於2009年3月起實施一個為期12個月的清拆棄置招牌的特別行動，共清拆了5700多個棄置招牌，以保障市民的安全。 棄置招牌的例子： |
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| 危險招牌的例子： | ||||||||||||||||||
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僭建物 常見的僭建物，除了一般外牆的附加物，如露台、簷篷等，很多僭建物都會影響走火通道，尤其是「單梯樓」天台的搭建物，對住客構成極大的危險。其他常見影響走火通道的例子包括：在梯間安裝向外開啟的鐵閘、拆除防煙廊的門等。 甚麼是僭建物？ 根據《建築物條例》的規定，所有私人樓宇及土地的建築工程，均須事先由認可人士向建築事務監督提交圖則申請審批，而僭建物則屬違例建築工程（違建工程）。凡未經建築事務監督事先批准的樓宇改動及加建，如鐵籠、空調機冷卻塔的支承構築物、簷篷、平台搭建物、天台搭建物、結構改動等，均屬違建工程。當局會向私人樓宇的業主發出命令，飭令他們清拆違例建築工程及將樓宇修復至原本經批准的建築圖則所示的一致。如有關業主未能遵從命令的規定，則有可能被檢控、罰款甚至判處監禁。 違例建築工程的種類 ‧ 從樓宇外牆伸出的簷篷、金屬花架、冷氣機支撐框架等；
‧ 在天井、天台、平台、庭園的非法擴建物；
‧ 豎設危險或過大的廣告招牌；
‧ 拆除在公用地方或單位入口的防煙門
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露台與簷篷 在眾多樓宇附加物當中，簷篷及露台特別容易被人不當地使用。簷篷原為行人遮擋風雨，而露台則主要令居所更加通風，亦能減少陽光直射室內，令室溫降低及供住客作觀賞室外景物之用。若欠缺維修保養、使用不當、物料銹蝕／老化、施工技術欠佳，又或在簷篷上下加建僭建物，都會引發倒塌的危險，造成傷亡。有些倒塌的簷篷本身便是僭建物。亦有一些例子，住客將原本符合規例而獲批准的露台改為儲物室，以致負荷過重，最後釀成倒塌意外。 簷篷及露台的損毀未必能單靠肉眼可以觀察得到，業主如對這類構件的安全有憂慮，應聘請建築專業人士進行勘測。若建築專業人員的評估發現簷篷及露台變得不安全，便可能須要進行修復或鞏固工程，甚至將構件局部或全部拆除。
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| 1.3 外牆改動 | ||||||||||||||||||
| 大型玻璃嵌板（落地玻璃）及電視顯示屏 將樓宇外牆改裝為大型玻璃嵌板或電視顯示屏屬改動的一種，有關工程須要拆除全部或部份樓宇上層單位的外牆，並安裝其他物料製成的構件取代。由於建築物外牆有着其防止人或物體外跌及防止火勢在樓層間蔓延的功能，違例擅自進行有關改動工程可能會帶來如：導致他人受傷及財物損壞等嚴重的後果。 建造大型玻璃嵌板作為樓宇外牆，以及在樓宇外牆豎設廣告招牌及安裝電視顯示屏，均屬建築工程，受《建築物條例》的監管。有關人士須按照法例規定，事先向建築事務監督呈交圖則，並獲得批准及同意後才可展開工程。這些工程必須符合《建築物條例》所訂明的設計和建造標準，以確保加建的搭建物：
‧ 能抵擋風力並能承受本身的重量；
‧ 所依附樓宇的結構安全；及
‧ 所依附樓宇有充足的光線和空氣流通。
此外，玻璃嵌板外牆要具有防護欄障的功能，以防止任何人或物件從樓宇墮下，並有足夠的耐火能力，阻止火勢經由外牆在樓層之間蔓延。 |
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 大型玻璃嵌板 |
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| 2 樓宇外牆安全問題的責任討論 | ||||||||||||||||||
| 2.1 確保大廈外牆安全責任屬誰？ | ||||||||||||||||||
根據普通法，每一位樓宇業主均有責任維修及管理其物業。一般來說，這些範圍包括樓宇結構、牆身及設施的保養及維修，以確保市民的居所安全及適合居住。
雖說業主須要對其物業負上一定程度的責任，然而他亦擁有某些權利。一般來說，業主固然享有其物業的業權。同時亦擁有其物業所在土地的一份不可分割的業權份數。此外，大廈公契及《建築物管理條例》亦訂明了業主可行使的權利，當中包括： ‧ 其名下物業的獨有的擁有權、使用權、佔用權及享用權，及所有因而得到的利益；
‧ 自由轉售、轉讓或出租其業權份數或於樓宇的權益，或讓其他人使用；
‧ 與其他業主享用樓宇的公用部分，如樓梯、走廊、通道、電梯，或公用設施如消防裝置、供水和排水系統、電力供應、保安系統、衛生及康樂設施等；及
‧ 在樓宇管理方面的投票權。
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業主擁有了某些權利，他也有一定程度的責任。業主可行使其對持有物業的權利，他也就得對該物業負上責任。對於業主而言，所須承擔的最大責任莫過於維修及管理自己的物業。 業主須承擔其名下物業及樓宇公用部分的維修及管理責任，主要包括： ‧ 按公契的條款，繳交其應分擔的管理費，以及維修及管理基金之供款；
‧ 維修樓宇的結構構件、公用部分、公用設施及其私人物業；
‧ 繳付其名下物業的稅項及差餉；及
‧ 遵守公契內或由業主立案法團、業主委員會或產業經理按公契所訂明的「住戶守則」。
政府的角色 業主有責任保養樓宇，政府則負起監管、推廣及教育的責任，其中屋宇署在私人樓宇的管制上一直扮演重要的角色。 執法：發出法定命令 屋宇署會向私人樓宇的業主發出法定命令，規定業主進行勘測、修補損毀或修正違規之處。業主應立刻遵從命令的要求，否則可能被檢控、罰款甚至監禁。此外，命令亦會在土地註冊處有關物業的業權上登記，以供相關人士如樓宇買家參考。 |
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| 支援 自置物業出現損毀情況，固然由個別業主承擔修葺責任，然而對部分業主而言，確實未必能夠負擔得起高昂的維修費用。為了協助業主進行樓宇修葺，屋宇署及非官方機構如：香港房屋協會、市區重建局等均會向有需要的業主提供支援及協助，當中包括財政上及技術上的支援。 過往，香港特別行政區政府曾為有需要的市民提供樓宇維修的支援與協助，當中包括由屋宇署管理的「改善樓宇安全綜合貸款計劃（樓宇安全貸款計劃）」及由政府委託香港房屋協會推行的「長者維修自住物業津貼計劃」等。為了強化屋宇署及各機構的合作及發揮更大的協同效益，政府計劃將有關機構的工作仔細劃分，由屋宇署擔當監管和執法的角色，而市區重建局及香港房屋協會則負起按地區向業主提供支援的責任。此外，政府亦有意把現行各項技術及財政支援計劃整合為一，以向有需要的業主提供全面的一站式支援服務。 |
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| 2.2 保養大廈外牆 | ||||||||||||||||||
| 業主或業主立案法團有責任適當地保養及維修其樓宇，以確保樓宇狀況安全及衛生，及沒有僭建物。若僭建物位於業權契據訂明的單位範圍內，不論該僭建物是否由其搭建，該單位的業主均有責任將其拆除並修復至原狀。若僭建物位於樓宇的公用部分，則業主立案法團須負責拆除。若無業主立案法團，則須由業主們共同負起責任。 至於大廈外牆上的其他已獲建築事務監督批准的構件或附加物，大廈業主立案法團及各單位業主亦有責任定期對之進行勘測、檢查及維修，以確保有關構件沒有損毀，保障大眾安全。倘有關構件因意外而導致人命傷亡，業主亦須於一定程度上負上法律責任。 |
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| 3 罔顧樓宇外牆安全所造成的影響 | ||||||||||||||||||
| 3.1 對業主所造成的影響 | ||||||||||||||||||
雖然本港不少樓宇外牆的業權由發展商持有，但單位業主亦有責任保養及維修自己所擁有業權的大廈外牆部份，至於保養及維修大廈公用部份的外牆則是大廈業主立案法團所須要負上的責任，倘大廈並未成立業主立案法團，則大廈所有業主須要共同負起當中的責任。因此，罔顧樓宇外牆的安全會對業主構成很大的影響。
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| 3.2 對市民大眾所造成的影響 | ||||||||||||||||||
| 大廈業主沒有按需要對樓宇外牆進行定期檢查及維修，影響所及的不只是居於大廈內的住客或業主，還會危及途人，對公眾構成人身安全的影響。香港人煙稠密，街道時常熙來攘往，建築物外牆的安全顯得尤為重要，因為大廈外牆附加物或外牆混凝土，不論依法或違例建造，一旦發生意外而塌下，首當其衝的必會是途人。因此，罔顧樓宇外牆的安全會對市民大眾的生命安全構成影響。 | ||||||||||||||||||
