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議題3.3：大廈及屋苑公用地方的維修
1 大廈的公用地方
2 維修樓宇公用地方的責任誰屬？
3 業主的角色
4 政府的角色：屋宇署

張先生居住的大廈沒有業主立案法團，而馬先生則為張先生的鄰居，居於張先生隔鄰的單位。一天，張先生發現自己居所門外、樓宇走廊的橫樑出現裂縫，表面的混凝土亦有部分剝落，對住客構成危險。於是張先生便找來馬先生商討如何解決大廈公用地方維修的問題。張先生建議聯絡大廈其他業主及召開業主會議，商討如何進行有關維修工程及大廈各業主該如何攤分工程費用。可是馬先生當下表示，他不會支付任何維修費用，同時亦不會支持由大廈所有業主共同承擔有關工程的開支，原因是出現裂縫及混凝土剝落的橫樑是在張先生門外，有關費用應由張先生獨自承擔。

 

 
究竟大廈公用地方出現破損而需要進行維修時，有關的責任於大廈各業主之間應如何分配？是由受影響業主獨力承擔，還是大廈所有業主共同分擔？
 
關鍵概念

1. 大廈公契
  大廈公契是一份具法律效力的文件。它清楚列明業主、住客、租客及物業管理公司，就樓宇內的私人地方、公用部分及設施等的監管、行政、維修保養及管理方面的權利、權益及責任。
   
2. 業主立案法團
  業主立案法團是私人樓宇業主根據《建築物管理條例》成立的法人團體，是法定團體的一種，具有若干法律權力以管理大廈事務。至2010年8月底，全港約有9200個業主立案法團。
   
3. 合資格建築專業人士
  合資格建築專業人士包括認可人士及註冊結構工程師。認可人士是經建築事務監督註冊及認可的建築專業人士（如建築師、工程師及測量師），該等專業人士獲授權執行《建築物條例》所訂定的工作及程序，同時須負上相關責任，統籌並監督工程，以及證明工程完工。
   
4. 承建商
  承建商負責進行樓宇的保養維修工程。在一般情況下，進行經建築事務監督批准的、結構性及大型維修工程項目，業主須聘用「註冊一般承建商」，並在「認可人士」及「註冊結構工程師」的監督下完成工程。有關註冊一般承建商名冊及聯絡電話可於屋宇署網頁查閱。
1 大廈的公用地方

大廈或屋苑按使用權可分為兩個部分，一為個別業主私有的地方，即個別單位的室內部分；另一部分就是公用地方，如電梯大堂、走廊、梯間等。大廈的公用地方又可稱為「公用部分」，而根據《建築物管理條例》，大廈的公用部分是指「建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分」。管理公用地方是大廈各業主的共同責任。而業主立案法團的成立則可代表個別業主行使或承擔由大廈公用地方所引起的業主權責。
資料補給站

有關法例的詳細內容資料可在律政司網頁內的雙語法例資料系統查閱或下載。
公用地方的例子

根據《建築物管理條例》（第344章）附表1就「公用部分」所作的定義，建築物的公用部分應包含下列各項：

‧ 樓宇結構構件；
‧ 圍繞通道、走廊及樓梯的牆壁；
‧ 通道、走廊、樓梯、樓梯平台、光井、樓梯窗、升降口、屋頂通道、屋頂的出口和門閘；
‧ 升降機、自動梯、升降機井；
‧ 照明設備、空調設備、中央供暖設備、消防設備等。


光井

空中花園

自動梯
     


走廊

電梯大堂
2 維修樓宇公用地方的責任誰屬？

根據普通法，每一位樓宇業主均有責任維修及管理其物業。一般來說，這些範圍包括樓宇結構、牆身及設施的保養及維修，以確保市民的居所安全及適合居住。
2.1 業主的權利
概念釐清
權  利
意指人民被允許進行某事，或期待人民克制自己而不去進行某事。
雖說業主須要對其物業負上一定程度的責任，然而他亦擁有某些權利。一般來說，業主固然享有其物業的業權。同時亦擁有其物業所在土地的一份不可分割的業權份數。此外，大廈公契及《建築物管理條例》亦訂明了業主可行使的權利，當中包括：

‧ 其名下物業的獨有的擁有權、使用權、佔用權及享用權，及所有因而得到的利益；
‧ 自由轉售、轉讓或出租其業權份數或於樓宇的權益，或讓其他人使用；
‧ 與其他業主享用樓宇的公用部分，如樓梯、走廊、通道、電梯，或公用設施如消防裝置、供水和排水系統、電力供應、保安系統、衛生及康樂設施等；及
‧ 在樓宇管理方面的投票權。
2.2 業主的責任
概念釐清
責  任
意指因着個人的行為疏忽而所須承擔的法律或道德義務
業主擁有了某些權利，他也有一定程度的責任。業主可行使其對持有物業的權利，他也就得對該物業負上責任。對於業主而言，所須承擔的最大責任莫過於維修及管理自己的物業。

業主須承擔其名下物業及樓宇公用部分的維修及管理責任，主要包括：

‧ 按公契的條款，繳交其應分擔的管理費，以及維修及管理基金之供款；
‧ 維修樓宇的結構構件、公用部分、公用設施及其私人物業；
‧ 繳付其名下物業的稅項及差餉；及
‧ 遵守公契內或由業主立案法團、業主委員會或產業經理按公契所訂明的「住戶守則」。
3 業主的角色

業主應妥善保養樓宇的公用部分，包括結構、外牆、排污渠管及消防設備。業主如發現樓宇公用地方，如電梯大堂、走廊、大廈外牆等有失修徵狀，應立即聯絡管理公司或業主立案法團（若大廈未成立立案法團則須與其他業主共同商議），以盡快安排合資格建築專業人士詳細勘察及合資格承建商進行維修。

業主亦應安排召開業主大會，以商討有關樓宇維修的事項，當中包括：

‧ 維修及保養工程項目清單；
‧ 委任認可人士；
‧ 聘用合資格承建商；
‧ 共同業主攤分費用的方法；
‧ 收集費用的時間及方法；
‧ 管理及監察工程進度的方法等。
 

4 政府的角色：屋宇署

業主有責任保養樓宇，政府則負起立法、執法、支援及教育的責任，其中屋宇署在私人樓宇的管制上一直扮演重要的角色。

執法：發出法定命令
屋宇署會向私人樓宇的業主發出法定命令，規定業主進行勘測、修補損毀或修正違規之處。業主應立刻遵從命令的要求，否則可能被檢控、罰款甚至監禁。此外，命令亦會在土地註冊處有關物業的業權上登記，以供相關人士如樓宇買家參考。
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以下為一些常見的命令：
‧ 違例建築工程清拆令 ─《建築物條例》第24條
‧ 勘測令 ─《建築物條例》第26A條
‧ 修葺令 ─《建築物條例》第26條
‧ 渠務修葺令 ─《建築物條例》第28條
‧ 改善消防安全指示 ─《消防安全(商業處所)條例》第502章及《消防安全(建築物)條例》第572章
支援
自置物業出現損毀情況，固然由個別業主承擔修葺責任，然而對部分業主而言，確實未必能夠負擔得起高昂的維修費用。為了協助業主進行樓宇修葺，屋宇署及非官方機構如：香港房屋協會、市區重建局等均會向有需要的業主提供支援及協助，當中包括財政上及技術上的支援。

過往，香港特別行政區政府均有為有需要的市民提供樓宇維修的支援與協助，當中包括由屋宇署管理的「改善樓宇安全綜合貸款計劃（樓宇安全貸款計劃）」及由政府委託香港房屋協會推行的「長者維修自住物業津貼計劃」等。為了強化屋宇署及各機構的合作及發揮更大的協同效益，政府計劃將有關機構的分工作仔細劃分，由屋宇署擔當監管和執法的角色，而市區重建局及香港房屋協會則負起按地區向業主提供支援的責任。此外，政府亦有意把現行各項技術及財政支援計劃整合為一，以向有需要的業主提供全面的一站式支援服務。