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議題4.1：家居滲漏與鄰舍關係
1 樓宇常見滲漏位置及其可能成因
2 自行勘察單位排水系統滲漏的方法
3 如何處理單位排水系統的滲漏
4 排水系統滲漏而引起的問題

曉玲與曉琍姊妹二人居於一大廈已有多年，一直以來她們與大廈其他住戶均相處融洽，她們尤其與同層及上、下層單位住客熟稔。近日，姊姊曉玲發覺家中天花板出現滲水，而批盪亦出現裂縫並且有鬆脫的跡象，姊妹二人於是找來合資格承辦小型工程的姨丈來看個究竟。

 
經過姨丈的檢測後，懷疑是上層單位的滲漏導致天花板批盪鬆脫，姊妹二人唯有將有關情況告知上層單位的業主，並請他盡快進行有關修葺工程。可是，上層單位的業主卻表示他的單位沒有滲水的問題，因此他不會採取任何行動以制止滲水。及後，曉玲曾嘗試多次聯絡上層單位業主，可惜有關人士並不合作。

曉玲與曉琍對上層單位業主深感不滿，而上層單位業主於事件發生後亦對姊妹二人不瞅不睬。到底如何處理家居滲漏問題才能減輕問題對鄰舍關係的影響？
 
關鍵概念

1. 樓宇安全
  樓宇安全可分為四個不同的範疇，它們分別為：結構、消防、環境衛生及公眾安全。
   
2. 樓宇安全：結構
 
 
樓宇結構所指的是建築物的骨架，包括樑、樓板、柱、主力牆等構件，用作承托整座樓宇的重量及抵禦外力，例如風力、地震等。樓宇結構安全就是指這些構件及所組成的骨架的安全狀況。
3. 樓宇安全：消防
 
 
樓宇由不同的構件所組成，有些構件具有耐火功能，在火警發生時，可以發揮阻止火勢蔓延的作用。樓宇消防安全所指的是，耐火構件於火警發生時是否足以保障住客生命財產的安全，如：樓宇內的逃生通道設計是否可以令住客在火警發生時安全地逃離火場。
4. 樓宇安全：環境衛生
 
 
即樓宇內外的環境衛生問題，例如樓宇排污渠管破損及錯駁等。
5. 樓宇安全：公眾安全
  本部分所考慮的為樓宇狀況會否對大眾安全構成威脅，例如：高空墮下的鋁窗及外牆石屎或批盪鬆脫剝落會導致人命傷亡。
   
6. 滲漏（滲水）
 
 
滲水大都是由損毀的供水管、衛生設備、排水渠管或地台防水層所造成，通常可用簡單的修葺工程糾正。
1 樓宇常見滲漏位置及其可能成因

常見滲水原因

大廈出現滲漏的情況多是由於供水管、衛生設備、排水渠管或地台防水層破損而造成的。大抵而言，導致滲水的原因有下列數項：
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有關「樓宇常見滲漏位置及其可能成因」可參考屋宇署《樓宇維修全書（第3章）》。
‧ 樓上、毗鄰或本身單位的排水管漏水；
‧ 樓上、毗鄰或本身單位的供水管漏水；
‧ 樓板防水層或浴缸封邊殘損；
‧ 污水或雨水經由天台／外牆滲入。
樓宇常見滲漏位置


天台

室內地方的天花滲漏

牆壁
2 自行勘察單位排水系統滲漏的方法

單位排水系統出現滲漏所影響的不只是個別單位的住戶，有關問題還可能影響大廈其他住戶，對他們構成滋擾。單位的業主有責任維修其物業，包括找出滲水的源頭，以減低滲漏問題對個人及鄰舍的影響。值得留意的是，若滲水在下層天花板出現，則上層單位的業主／住客便應協力相助以解決問題。因此，業主及住戶能夠自行辨識並測試單位內排水系統的狀況顯得尤為重要。
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有關測試排水渠、水管以及隱藏食水管裝置可參考屋宇署出版之《家居滲水簡易測試》小冊子。
3 如何處理單位排水系統的滲漏

單位排水系統之滲漏通常可通過簡單的修葺工程糾正。單位業主或住客可尋求專業人士協助以進行滲漏源頭的偵測，並於確定滲水源頭後，聘請合資格人士進行維修工程，以減低滲漏對樓宇、業主、住戶以及大廈其他住客的影響。
4 排水系統滲漏而引起的問題

單位排水或供水系統出現滲漏，影響所及的不只是個別住戶。滲漏的問題除了影響居於滲漏單位的人士，令他們於生活上產生不便外，亦會對下層單位住客造成不便，更可能影響樓宇的衛生環境及結構。因此，單位業主有責任定期對物業的排水及供水系統進行檢查，一旦發現單位出現滲漏，業主必須盡快進行有關修葺工程，以免影響睦鄰關係及觸犯有關法例。
影響住戶生活質素

單位滲水影響滲漏單位住戶及下層住戶，對有關住戶構成生活上的不便，更會使居住環境衛生情況變差，直接影響有關住戶的生活質素。

單位內出現如牆壁滲水等問題，會影響單位內住戶的生活。滲漏或可能導致牆身批盪鬆脫，影響居住環境情況。而鬆脫的批盪亦可能對住戶的安全構成威脅。滲漏亦可能造成單位內出現漬水的狀況，影響住戶之生活，為他們帶來不便。

 
然而，滲漏影響的不只是個別單位，還會影響大廈其他住戶。單位地下水管破裂，會令得下層單位天花滲漏，天花板出現滲水的情況則可能導致天花板批盪鬆脫，影響有關住戶的居住環境及衛生狀況。

倘滲漏的為污水，則可能直接影響受影響單位的衞生狀況，使得其居住環境變差，影響住戶的生活質素和住客的健康。
影響樓宇安全

 
單位排水及供水系統滲漏亦會影響樓宇結構的安全程度。滲漏不單只是水管破裂的問題，它最終可能破壞樓宇結構。長時間的滲漏會破壞樓宇的構件使得如牆身、天花批盪鬆脫或混凝土剝落的情況發生。若業主對滲漏及剝落情況長期置之不理，最終會影響樓宇的結構，危害整幢大廈住客的安全。
破壞鄰舍關係

滲漏問題所牽涉的不只是個別單位，有關問題還會影響大廈其他住戶，若處理不當或會破壞鄰居之間的關係。在滲漏的個案中，受影響的往往是下層單位的住客而非肇事單位的住客，部份肇事單位業主並不願意對滲水進行修葺以履行自己的責任，有些更採取不合作的態度，而下層單位住客卻受到嚴重的影響與困擾。這些不合作的行為最終影響了住戶之間的和諧，破壞了鄰舍之間的關係。