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議題1.3：樓宇內部安全與業主之關係
1 樓宇單位安全責任誰屬？
2 樓宇內部安全對業主的影響

李氏一家租住於一唐樓單位已有多年了，近日李太太發現家中客廳的地上不時出現一些體積較小的混凝土碎片。李太太把家裡的情況告訴了丈夫，兩夫婦於是在家中仔細察看了一遍。期間，他們發現橫樑的一些批盪好像鬆脫了。李先生及李太太對家中狀況深感擔憂，並希望能盡早把單位損毀的部分修繕妥當。李先生遂聯絡了單位的業主，希望他能聘請合資格人士維修破損橫樑。然而，業主卻表示由於單位現時是由李氏一家所租住，故進行修葺工程並非他的責任，業主更要求李氏夫婦自行維修單位。

究竟單位出現損毀徵狀時，哪一（些）持份者有責任去對之進行維修工程，以確保住客之安全？

1 樓宇單位安全責任誰屬？

根據普通法，每一位樓宇業主均有責任維修及管理其物業。一般來說，這些範圍包括樓宇結構、牆身及設施的保養及維修，以確保市民的居所安全及適合居住。

1.1 業主的權利
概念釐清
權  利
意指人民被允許進行某事，或期待人民克制自己而不去進行某事。
雖說業主須對其物業負上一定程度的責任，然而他亦擁有某些權利。一般來說，業主固然享有其物業的業權，同時亦擁有其物業所在土地的一份不可分割的業權份數。

此外，大廈公契及《建築物管理條例》亦訂明了業主可行使的權利，當中包括：
‧ 其名下物業的獨有的擁有權、使用權、佔用權及享用權，及所有因而得到的利益；
‧ 自由轉售、轉讓或出租其業權份數或樓宇的權益，或讓其他人使用；
‧ 與其他業主享用樓宇的公用部分，如樓梯、走廊、通道、電梯，或公用設施如消防裝置、供水和排水系統、電力供應、保安系統、衛生及康樂設施等；及
‧ 在樓宇管理方面的投票權。
1.2 業主的責任
概念釐清
責  任
意指因着個人的行為或疏忽而所須承擔的法律或道德義務。
業主擁有了某些權利，他也有一定程度的責任。業主可行使其持有物業的權利，他也就得對該物業負上責任。對於業主而言，所須承擔的最大責任莫過於維修及管理自己的物業。

業主須承擔其名下物業及樓宇公用部分的維修及管理責任，主要包括：
‧ 按公契的條款，繳交其應分擔的管理費，以及維修及管理基金之供款；
‧ 維修樓宇的結構構件、公用部分、公用設施及其私人物業；
‧ 繳付其名下物業的稅項及差餉；及
‧ 遵守公契內或由業主立案法團、業主委員會或產業經理按公契所訂明的「住戶守則」。
2 樓宇內部安全對業主的影響
2.1 影響個人及家庭的生活質素
不少業主在自己的物業內進行改動及加建的工程，為的都是提高個人與家庭的生活質素，然而違例的改動及加建工程不但未能提升生活質素，反而更會使得家人與自己的人身安全受到威脅。不合法的改動及加建工程會影響樓宇安全，當中包括破壞樓宇結構、減低單位於火警發生時的耐火程度，又或對大廈其他用戶甚至公眾的安全構成威脅。因此，違例的改動及加建工程可說是單位及業主的一個負擔，它們或可能會導致人命傷亡，又或使得業主負上法律上的責任甚至鋃鐺入獄。因此，依例進行改動及加建樓宇內部工程尤為重要，亦只有依循法例進行改動及加建工程，才可保障家人與個人的生命財產，提升生活的質素。

 
樓宇內部維修亦與業主及其家人的生活質素息息相關。日久失修的樓宇單位會出現損毀徵狀，如混凝土剝落或批盪鬆脫、結構性或非結構性裂縫，以及滲漏等等，倘將有關徵狀視為等閒而置之不理，其後果可會是十分嚴重的。

 
長期居於有欠維修保養的樓房亦會影響個人及家庭的生活質素。首先，單位破損會影響生活環境，使得居住環境變差。其次，生命及財產時刻處於威脅之下，實在難以獲得理想的生活。再者，樓宇欠缺維修而導致人命或財物的損傷或損毀，業主必須負上當中的法律責任，當中的法律責任亦會影響個人及家庭的生活質素。為了保障住戶之安全，業主有責任定期檢查單位的狀況，一旦發現單位出現損毀徵狀，就得立即聘請合資格的承辦商進行修葺工程，以維持甚至提升個人以至家庭的生活質素。