| 議題1.1：樓宇的改動及加建 | |||||||||
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1 單位內部改動及加建之情況 2 單位內部改動及加建之原因 3 單位改動及加建的正確程序
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租住房子多年的張先生跟張太太剛購入了一個單位，正式成為業主了。兩口子為了將來能有一個舒適而又美觀的居住環境，近日正着手設計房子的內部裝修，張先生跟張太太均希望於單位內以混凝土搭建一個台階，以製造不同水平的地面，分隔單位的客廳與飯廳。然而，這樣的加建是合法的嗎？
單位改動或加建的正確程序又是怎樣？ |
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關鍵概念
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1 單位內部的改動及加建之情況 本港大部分樓宇於興建時均須將顯示有樓宇及單位結構與間隔的建築圖則呈交予有關政府部門如屋宇署，進行審批工作。待有關當局批准有關圖則後，工程承辦商須依據圖則進行建築工程。而單位的改動及加建可說是與樓宇建築圖則有着密切的關係。更改樓宇的建築工程通常統稱為「改動及加建工程」，雖然實際上這些工程未必一定增加樓宇面積。 對單位建築圖則所顯示的設置進行修改可視為對單位內部進行的改動；而加建則是指興建新的設置於單位之內，而有關設置並無顯示於樓宇原來的批准圖則之中。下列為有關單位內部改動及加建的例子。
‧ 拆卸部分樓板及／或打通兩個或以上的樓層；
‧ 拆除間隔牆，打通兩個或以上單位；
‧ 於樓宇外牆安裝外牆蓋板或玻璃幕牆；
‧ 將單位分間成數個小型單位；
‧ 清拆殘疾人士設施。
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  安裝玻璃幕牆 |
  拆除部分樓板 |
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‧ 在現時樓宇毗鄰增建新的建築物；
‧ 在現時樓宇多建額外的樓層或閣樓；
‧ 興建泳池；
‧ 加建樓宇或單位內的樓梯；
‧ 加建水缸、簷篷、固定冷氣機或散熱系統的結構框架、廣告招牌的結構支撐等。
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值得注意的是即使擁有毗連平台、簷篷、天台、天井、光井或地面的業權或通行權，並不等同有權在這些地方改動及加建。欲於上述地點進行有關改動及加建之工程，必須於工程展開之前參閱大廈公契、經批准建築圖則、建築物規例、地契條款等，又或諮詢建築專業人士。
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| 2 單位內部改動及加建之原因 改動或加建單位內部並非現時本港社會特有的景象，早在本港經濟起飛以前，不少業主已嘗試對其物業之單位內部進行改動及加建的工程。 |
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| 社會經濟與個人經濟能力 | |||||||||
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於上世紀50、60年代香港經濟起飛以前，本港一般市民的生活水平不高，經濟能力亦較低。這些市民沒有購買樓房的經濟能力，為了解決住屋問題，他們也就得租住房屋以求有一個容身之所。不少業主有見及此，遂將單位進行改動，以賺取利潤，他們或把一單位分割成為數個小單位，又或把單位分割成為多個小型房間或閣樓，分租予不同人士或家庭，以提供廉價的單位套房。因此，樓宇的供求狀況以及樓價水平可以是導致單位內部改動及加建的原因之一。
然而，這些曾經改動及加建的樓房並沒有因為香港的經濟起飛而被社會淘汰，時至今日，這些單位仍能見於本港的舊區如：深水埗、九龍城等唐樓之中。這是由於這些分間單位或房間仍有市場價值，不少新來港人士或低收入人士仍以這類型的單位來作他們的居所。 |
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 開放式廚房 |
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| 追求更高的生活素質 | |||||||||
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隨着經濟能力的改善，人們便會追求更為舒適的生活環境藉以提高個人的生活質素，對生活質素的追求可以說是另一個導致單位內部改動及加建的原因。單位改動及加建的原因，也就隨着時間的過去，從一個生活上的實際需要轉變為一種生活方式的追求。
現時最為常見的改動及加建單位內部的工程多是以令單位更美觀及增加舒適程度為優先考慮的向度，例如：將房間或單位打通以營造更寬闊的居住環境、將廚房改動成為開放式設計以增加單位的美感。 |
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  拆卸牆壁營造寬闊空間 |
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| 提升單位的市場價值 | |||||||||
| 此外，提升單位的市場價值亦導致現時本港樓宇單位出現改動及加建的情況，這是由於不少業主希望藉改動單位的間隔以提升單位的售價。 | |||||||||
  追求舒適的生活 |
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| 3 單位改動及加建的正確程序 所有改動及加建樓宇單位的工程必須要依據本港法例進行。業主或其他人士（如租客）欲進行改動及加建單位間隔或設施的建築工程，均須聘請認可人士及註冊結構工程師代為向建築事務監督提交圖則，以申請審批。這些建築工程必須由「註冊（一般建築或專門）承建商」負責進行。 |
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香港所有私人樓宇及私人建築工程均受《建築物條例》的監管，以確保它們的設計、建造、用途及維修保養，均達到基本的安全及衛生標準。
同時，建築事務監督根據《建築物條例》所訂定的註冊制度，監管負責樓宇建築工程中關鍵人士的水準。 這些人士包括「認可人士」（可由建築師、工程師或測量師出任）、「註冊結構工程師」、「註冊岩土工程師」及「註冊（一般建築或專門）承建商」。 任何涉及現有私人樓宇及其相關設施的結構及消防安全事宜，均屬建築事務監督的管轄範圍。當局可向業主發出法定命令，飭令業主修復樓宇危險或欠妥的部份，例如結構或外牆失修、由排水渠引起的滋擾、危險斜坡或擋土牆、僭建物、火災危險及其他滋擾等。有關法定命令，亦可能要求業主進行勘測，從而評估所需的補救或修復措施。 |
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| 《建築物管理條例》的目的是協助樓宇或屋苑內各單位的業主成立法團，並就其管理及相關的事項訂定條文。此外，條例亦授權民政事務局局長，對那些因缺乏或沒有適當管理而對住客或業主構成危險的樓宇實施強制管理。 | |||||||||
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| 3.3 其他相關法律條文 除了上述有關本港與建築物相關的法律條文之外，本港亦有其他法例詳載了有關樓宇維修及管理的具體要求及限制，包括：
‧ 《業主與租客（綜合）條例》（第7章）
‧ 《消防條例》（第95章）
‧ 《水務設施條例》（第102章）
‧ 《電力條例》（第406章）
‧ 《氣體安全條例》（第51章）
‧ 《升降機及自動梯（安全）條例》（第327章）
‧ 《佔用人法律責任條例》（第314章）
‧ 《簡易程序治罪條例》（第228章）
‧ 《公眾衞生及市政條例》（第132章）
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