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議題1.2：樓宇單位的維修
1 常見的樓宇單位損毀徵狀及其成因
2 香港特別行政區政府支援市民維修居住單位之計劃

無兒無女的梁伯獨居於一幢唐樓的一個單位已有多年，是該單位的業主。近日居於他家樓下的黃先生告訴梁伯，他家的天花出現水漬，油漆亦開始剝落，這可能是梁伯家中水管滲漏所致。梁伯深明他是有責任去查明滲漏的原因並作出適當的跟進行動，以免影響鄰居。奈何梁伯自己積蓄不多，面對龐大的工程費用，梁伯實在不知如何是好。
政府或其他非官方機構於自置物業維修一事上可扮演一個怎樣的角色以協助市民？

關鍵概念

1. 樓宇安全
  樓宇安全可分為四個不同的範疇，它們分別為：結構、消防、環境衛生及公眾安全。
   
   
2. 樓宇安全：結構
 
 
樓宇結構所指的是建築物的骨架，包括樑、樓板、柱、主力牆等構件，用作承托整座樓宇的重量及抵禦外力，例如風力、地震等。樓宇結構安全就是這些構件及所組成的骨架的安全狀況。
3. 樓宇安全：消防
 
 
樓宇由不同的構件所組成，有些構件具有耐火功能，在火警發生時，可以發揮阻隔火勢蔓延的作用。樓宇消防安全所指的是，耐火構件於火警發生時是否足以保障住客生命財產的安全，如：樓宇內的逃生通道設計是否可以令住客在火警發生時安全地逃離火場。
4. 樓宇安全：環境衛生
 
 
即樓宇內外的環境衛生問題，例如樓宇排污渠管破損及錯駁等 。
5. 樓宇安全：公眾安全
 
 
本部分所考慮的為樓宇狀況會否對大眾安全構成威脅，例如：高空墮下的鋁窗及外牆石屎或批盪鬆脫剝落會導致人命傷亡。
1 常見的樓宇單位損毀徵狀及其成因

維修及管理的關係非常密切。管理樓宇的工作，除了保安及清潔外，更重要的是大廈維修保養計劃的統籌，只有這樣才能確保住客能有一個安全舒適的居住環境。因日久失修而導致家居意外的發生，又或導致鄰居之間產生不和，我們時有所聞。因此，認識並了解單位損毀徵狀及其成因顯得尤為重要。這樣可幫助我們一旦發現居住單位出現損毀徵狀時，亦可適時進行維修，以避免不愉快事情發生。
 
1.1 單位內的混凝土（石屎）剝落或批盪鬆脫
徵狀：
‧ 表面出現水漬或銹漬或有漏水情況
‧ 出現裂縫
‧ 表面隆起、大塊混凝土剝落，暴露通常已生銹的鋼筋
‧ 批盪／瓷磚剝落


混凝土剝落

天花板水漬
可能成因：
在老化的舊式樓宇內通常可找到已損壞的混凝土。持續的漏水可影響混凝土內的鋼筋；摻雜了鹹水的混凝土，或受過重的負荷均有可能導致混凝土剝落或批盪鬆脫。


天花板混凝土剝落暴露生銹鋼筋

磁磚表面隆起剝落
1.2 單位內牆壁出現結構性裂縫
 

結構性裂縫
徵狀：
‧ 穿過表層批盪深入至混凝土或磚牆的裂縫
‧ 出現橫跨牆壁的長裂縫
‧ 窗戶或門角出現斜狀裂縫
‧ 裂縫有銹漬


結構性裂縫		  
可能成因：
造成結構性裂縫的原因很多，如樓宇結構移動幅度過大、地基出現沉降、結構負荷過重、因生銹或物料衰老而造成樓宇部分結構脆弱、意外造成的損毀、或設計／建造欠佳等。
1.3 單位內牆壁出現非結構性裂縫
徵狀：
‧ 出現髮絲般的裂縫
‧ 出現伸向多個方向的裂縫（因收縮而造成的裂縫）
‧ 非結構牆和結構組件間（如磚牆與樑柱的接口）出現的裂縫


非結構性裂縫		  
可能成因：
髮絲裂縫是在外牆表層形成，它並不影響內裡鋼筋混凝土的結構。這些裂縫的成因是牆壁批盪收縮或建造工序／材料／手工等欠佳。此外，裂紋出現的另一個原因，可能是批盪表層已和磚或混凝土牆分離。
1.4 屋頂或天花板出現滲漏
 

天花水漬
徵狀：
‧ 出現水漬
‧ 漆油或牆紙剝落
‧ 滴水
‧ 生長霉菌
‧ 混凝土、批盪或瓷磚有損毀
‧ 出現銹漬


油漆剝落		  
可能成因：
造成屋頂或天花板滲漏的原因很多，包括裂縫、建造欠佳的蜂巢狀混凝土、天台防水層油漆剝落損壞、水管及排水管有破損等。
2 香港特別行政區政府支援市民維修居住單位之計劃

自置物業出現損毀情況，固然由個別業主承擔修葺責任，然而對部分業主而言，確實未必能夠負擔得起高昂的維修費用。為了協助業主進行樓宇修葺，屋宇署及非官方 機構如：香港房屋協會、市區重建局等均會向有需要的業主提供支援及協助，當中包括財政上及技術上的支援。

過往，香港特別行政區政府曾為有需要的市民提供樓宇維修的支援與協助，當中包括由屋宇署管理的「改善樓宇安全綜合貸款計劃（樓宇安全貸款計劃）」及由政府委託香港房屋協會推行的「長者維修自住物業津貼計劃」等。為了強化屋宇署及各機構的合作及發揮更大的協同效益，政府計劃將有關機構的工作仔細劃分，由屋宇署擔當監管和執法的角色，而市區重建局及香港房屋協會則負起按地區向業主提供支援的責任。此外，政府亦有意把現行各項技術及財政支援計劃整合為一，以向有需要的業主提供全面的一站式支援服務。
 
政府的協助
向有需要的樓宇業主提供支援及協助
‧ 強化屋宇署、市區重建局（市建局）及香港房屋協會（房協）的分工，發揮更大的協同效益：由屋宇署擔當監管和執法角色，市建局及房協則按地區向業主提供支援
‧ 把現行各項技術及財政支援計劃整合為一，向有需要的業主提供全面的一站式技術及財政支援服務
‧ 制定處理滲水問題的長遠方案